原状回復めぐるトラブルとガイドラインの改訂

　　　　　　　　　　　　　　　国土交通省住宅局住宅総合整備課　マンション管理対策室

「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」は、トラブルが急増し、大きな問題となっていた民間賃貸住宅の退去時における原状回復について、原状回復にかかる契約関係、費用負担等のルールのあり方を明確にして、賃貸住宅契約の適正化を図ることを目的に、平成10年3月に取りまとめ公表しました。

　今般、このガイドラインの更なる活用に資するため、国土交通省住宅局に設置された「賃貸住宅市場整備研究会」（委員長:山崎福寿上智大学経済学部教授）の下に「賃貸住宅に係る紛争等の防止方策検討ワーキングチーム」（主査：犬塚浩弁護士）を設け、トラブルの未然防止の観点からの検討を加えるとともに、新たに示された裁判例の追加などの改訂を行いました。以下に、本ガイドラインの概要と今回の改定のポイントについてご紹介します。

「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」の概要

ガイドラインの位置付け

　民間賃貸住宅における賃貸借契約は、いわゆる契約自由の原則により、貸す側と借りる側の双方の合意に基づいて行われるものですが、退去時に、貸した側と借りた側のどちらの負担で原状回復を行うことが妥当なのかについてトラブルが発生することがあります。

　こうした退去時における原状回復をめぐるトラブルの未然防止のため、賃貸住宅標準契約書の考え方、裁判例及び取引の実務等を考慮のうえ、原状回復の費用負担のあり方等について、妥当と考えられる一般的な基準をガイドラインとして平成10年3月に取りまとめました。さらに本年、平成16年2月に、裁判事例を追加するなどの改訂を行っています。

ガイドラインのポイント

（1）原状回復とは
　本ガイドラインにおいて、原状回復とは「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義し、その費用は賃借人の負担としました。
　そして、いわゆる経年変化、通常の使用による損耗等の修繕費用は質料に含まれるものとしました。
　したがって、原状回復は、賃借人が借りた当時の状態に戻すことではないことの明確化を図っています。

（2）通常の使用とは
　通常の使用といってもその範囲は極めて広く、判断基準そのものを定義することは困難であるため、建物価値の減少ととらえられる損耗等の一般的な事例を次のように区分して、賃貸人と賃借人の負担の考え方を明確にしました。このうちB及びA（＋B）については、原状回復義務が発生し賃借人が負担すべき費用の検討が必要になります。（下図参照）

損耗・毀損事例の区分図

A　賃借人力通常の住まい方、使い方をしていても発生すると考えられるもの
B　賃借人の住まい方、使い方次第で発生したり、しなかったりすると考えられるもの
（明らかに通常の使用等による結果とはいえないもの）
A（＋B）基本的にはAであるがその後の手入れ等賃借人の管理が悪く損耗等が発生又は拡大したもの
A（＋G）建物価値の減少の区分としてはAに該当するものの、建物価値を増大させる要素か含まれているもの

（3）経過年数の考慮

前記BやA（＋B）の場合であっても経年変化や通常損耗の分は賃借人としては賃料として支払っていますので賃借人が修繕費用の全額を負担することとなると、当事者間の配分について合理性を欠くなどの問題があると考えられます。このため賃借人の負担については建物や設備の経過年数を考慮し、年数が多いほど負担割合を減少させるのが適当です。

（4）賃借人の負担対象範囲

原状回復は、毀損部分の復旧ですから、可能な限り毀損部分に限定し毀損部分の補修工事が可能な最低限の施工単位を基本としていますが、毀損部分と補修箇所にギャップ（色や模様あわせ等）がある場合については当事者間で不公手とならないようにすべきです。

　　改訂のポイント

今回の改訂のポイントは次のとおりとなっています。
（1）トラブルの未然防止に関する事項について新たな項目を設けました。
（2）損耗毀損の事例を追加しました。
（3）原状回復の考え方の理解を促すため「Q＆A」を新たに設けました。
（4）原状回復に関連する裁判例を更新追加し充実を図りました。

改訂の概要
（1）原状回復にかかるトラブルの未然防止

　退去時における原状回復にかかるトラブルを未然に防止するためには契約時において当該物件の現状を確認しておく等の対応が必要であることから、その具体的な方法を明示するなど「原状回復にかかるトラブルの未然防止」に関する事項を整理しました。

�@　契約時における物件確認の徹底
　　入居時において、当事者が立会いのうえで物件の現状を、チェックリストを作成するなどして十分に確認すること。

�A　原状回復に関する契約条件等の開示
　　賃貸人は、賃借人に対して原状回復等の内容を契約前に開示し、賃借人の十分な認識を得ること。

�B　特約について
　　原状回復に関して特約を設ける場合は、以下の点に留意する必要があります。
イ　特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的な理由が存在すること　ロ　賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識　　していること
ハ　賃借人か特約による義務負担の意思表示をしていること

（2）損耗・毀損の事例の追加

　最近の判例や国民生活センター等における個別具体の相談事例の中から、通常損耗か否かの判断でトラブルになりやすいと考えられるものを検討し、一般的な例示としての事例を追加しました。
【例】
○　冷蔵庫下のサビを放置し、床に損害を与えることは賃借人の善管注意義務違反に該当する　　場合が多いと考えられます。
○　風呂、トイレ、洗面台の水垢、カビ等の清掃・手入れを使用期間中に怠った場合は、賃借　　人の善管注意義務違反に該当すると判断されることが多いと考えられます。

（3）「Q＆A」の新設

本文の内容のポイント部分をQ＆A形式にして、容易に理解できるようにしました。
【例】
Q　退去するときのトラブルを避けるには、どのようにすればよいでしょうか。
A　退去時はもちろん、入居時にも賃貸人・賃借人双方が立会い、部屋の状況を確認しチェッ　　クリストを作成しておくことが有効といえます。
Q　建物を借りるときには、どのようなことに気をつけたらよいでしょうか。
A　退去時の原状回復について、　賃貸借契約書の内容をよく読み、契約事項をしっかりと確　　認しておくことが大切です。

（4）掲載裁判例の更新・整理と新たな判例の追加
　裁判例については、類似の裁判例の重複掲載を整理したうえで、平成10年度以降に示された10事例を追加しました。
　これにより掲載裁判例数は17例から21例となりました。

（5）その他
　全国の消費生活センター等に寄せられた、敷金や原状回復にかかる相談の状況を集計分析し、データを更新しました。

ガイドラインの積極的な活用を期待します-

　原状回復をめぐるトラブルの未然防止と円滑な解決のために、契約や退去の際に賃貸人・賃借人双方があらかじめ理解しておくべき一般的なルールなどを示したこのガイドラインが、多くの方に利用されるようになっています。

　今後も、このガイドラインが、賃貸借契約の当事者である賃貸人や賃借人、それを媒介する媒介業者、管理をする管理業者の皆さんや消費生活センターはじめとする相談窓口の方々など、多くの人に積極的に活用され、トラブルの未然防止と円滑な解決に役立てられることを期待しています。

原状回復特約の効力の考え方

上記ガイドラインに沿った、実務的な契約の原状回復特約の効力について解説します。

1　賃借人が賃貸借物件を退去する場合の修繕費負担の考え方

�@通常使用による損耗の修繕費は賃貸人か負担する
　※通常使用による損耗とは賃貸借契約に定められた使用方法に従い、かつ、社会通念上通常の使用方法により使用した結果、賃貸借物件に発生した損耗のことをいいます。
�A通常でない、酷い使い方をした結果発生した損耗の修繕費は、賃借人が負担する。
　※通常でない、酷い使い方をした結果発生した損耗とは、賃借人の故意、過失、善管注意義務違反、その他通常使用を超えた使用によって発生した損耗のことをいいます。

ところで�@の場合、つまり通常使用による損耗の場合でも、その修繕費を（賃貸人ではなく）賃借人が負担するという特約をすることがありますが、この特約の有効性について判例が大きく分かれています。
なぜ判例の考え方が分かれるのか、また、賃貸人に厳しい判例（特約を無効にする方向の判例）の考え方をベースにした場合に有効な特約をするにはどうしたらいいのか、賃借人が消費者の場合と事業者の場合とで考え方は異なるのか、について述べてみたいと思います。

2　特約が有効になる条件

賃貸人に厳しい判例（特約を無効にする方向の判例）の場合でもすべての特約を無効とするわけではなく、次の条件が整っていれば特約は有効とされています。

�T　特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなとの、客観的、合理的理由がある。

A　賃料が高い場合は特約をする必要性がありませんし、原状回復の修繕費を賃借人負担とすることは、暴利的であるということにもなります。

B　原状回復の修繕費が通常より明らかに高ければ、これを賃借人負担とすることは暴利的です。あるいは賃借人が短期で退去し本来修繕する必要がない箇所まで修繕してその修繕費を賃借人に負担させるのは暴利的ということになります。

�U　賃借人が、特約によって通常の負担以上の負担を負うことになることを認識している。

C （酷い使い方をした結果発生した損耗だけでなく）通常使用による損耗についても、その修繕費を負担するということを認識していることが必要です。

⇒仮に、賃貸借契約書で賃借人が修繕費を負担する箇所を個別に列挙し賃借人がそれを了解したとしても、通常使用による損耗についても修繕費を負担するのだということを賃借人が明確に理解していないのなら、賃借人に負担させるべきではないということです。

D　さらに、通常使用による損耗については、民法上は賃貸人が修繕費を負担するが、この契約に限って民法とは逆に賃借人か負担する、ということを認識していることが必要です。

〔理由〕このことは賃借人が法律を理解しているかどうかという問題であり「法の不知は許さず」という市民法の原則から言えば、本来はこのようなことは問題にならないはずです。しかし、消費者保護という観点からいえば、不動産に無知な消費者が、仮に、「通常使用による損耗の修繕費については賃借人負担とする」との契約書の条項を了解して署名捺印したとしても、『本来の法律の原則からは賃借人は通常使用による損耗の修繕費を負担する必要はない』ということを後に知れば「そのことを知っていれば契約書の条項を了解しなかった。不動産会社は、通常使用による損耗の修繕費は、賃借人が負担するのが当然という感じで契約書にサインするよう求めた」とクレームを言うでしょう。　このクレームは、賃借人が消費者の場合はもっともなことではあります。

�V　賃借人力が、特約によって新たに負うことになる負担につき、負担するという意思を表明している。
→　この点は、賃借人か契約書の内容を理解した上で署名捺印していればよいですから、問題は上記の�Tと�Uです。

3　なぜ、　裁判官によって考え方が異なるのか

　裁判官によって判断か異なるのは、C、Dの点をどのように考えるかの違いが大きいと思います。

　つまり、ある裁判官は「賃貸借契約書に賃借人が修繕費を負担する箇所が個別に列挙されているなら賃借人はその契約書に判を押した以上、上記のCやDについての認識がなくても、特約は有効であり、賃借人が修繕費を負担すべきだと考えます。
・・・・従来型の市民法重視の裁判官

　別の裁判官は、消費者は不動産に無知であり、逆に（賃貸人の依頼を受けている）仲介業者あるいは管理業者は不動産のプロなのだから、CやDについて消費者である賃借人がきちんと認識していない以上、特約は無効であり、賃借人に修繕費を負担させることはできないと考えます。
・・・・消費者の実態重視の裁判官

　判例は分かれていますが、どちらかといえば、判例の主流は後者であるといってもよいのではないでしょうか。また、国土交通省や不動産の各協会の指導も後者の方向によっています。

4　賃借人が事業者の場合

　ところで、上記の考え方がそのまま当てはまるのは賃借人が消費者の場合です。賃借人が事業者の場合はとうでしょうか。

■　Aについて

　事業者にもレベルがありますが、一般的にいって事業者の場合は、消費者の場合ほどにはこの条件は考慮しなくてよいでしょう。

■　Bについて

　賃貸人が原状回復にかけた修繕費が不当に高額だったり、修繕する必要がないのに修繕した場合なら、事業者であっても、その要求は拒否できるでしょう。

■　C、Dについて

　Cについては、賃貸借契約書で、賃借人が修繕費を負担する箇所を個別に列挙し、事業者である賃借人がそれを了解しているなら「通常使用による損耗についても、その修繕費を負担する」ということが契約書に記載されていなくてもよいでしょう。
　また　Dについても、　事業者については「法の不知は許さず」という市民法の原則を徹底してよいでしょう。

5　特約にはどのようなことを入れればよいのか

　以上に述べたことを元にすると、賃貸人に厳しい判例（特約を無効にする方向の判例）の考え方をベースにした場合、特約を有効にするには、次の条件が必要だということになります。

（1）賃借人が消費者の場合
　�TのA、B、�UのC、D、�Vの条件を満たすことが必要。

（2）賃借人が事業者の場合
　�TのA、B（ただし、Aについては、消費者の場合より緩やかに考えるべき）、�Vの条件を満たすことが必要。�UのC、Dの条件は不要

　※ただし、賃貸借契約書に、単に「賃借人は賃貸借物件を原状に回復して明け渡す」と記載されているだけでは不十分です。賃借人が修繕費を負担する箇所を個別に列挙するという程度のことは必要です。

不動産フォーラム。弁護士　森田茂夫