定期建物賃貸借制度（定期借家権）がこの３月１日から施行されます。

定期建物賃貸借制度（定期借家権）がこの３月１日から施行されます。
新たに契約される方は定期建物賃貸借契約か従来型の契約かを認識して契約する必要があります。

１，定期建物賃貸借は、業務用・居住用の区別、広さ、家賃の高低、大都市か否か、最低存続期間等の制約を設けていない。

２，新規契約をする場合、定期借家に加えて正当事由により保護される従来型の契約も可能とする。

３，定期借家権は、新規契約に限って導入することとし、既存の契約には適用しない。

　定期借家は、公正証書等の書面による契約が必要であり、この趣旨は、契約の更新がないことについて十分に理解されたうえで賃貸借契約が成立したことを確保し、後日、紛争が生じたときの証拠となるものである。書面は公正証書でなくともよく、私署証書でもよい。

　あらかじめ建物賃借人に対して、建物賃貸借の更新がなく、期間満了により賃貸借は終了することを記載した書面を交付し、説明しなければならない。この説明がない場合は、契約の更新がないこととする定めは無効となり、普通借家契約となる。

　契約期間が1年以上である場合は、賃貸人は期間満了の1年前から6月前までの間に賃借人に対して期間満了により賃貸借が終了する旨を通知をしなければならず、この通知が遅れた場合は、通知日から6月間は、賃貸借の終了を賃借人に対抗することができないこととした。これは、定期借家契約の終了について賃貸人の通知義務を定めることにより、賃借人に対する不意打ちを防ぐ趣旨である。

D　居住用建物の中途解約権

　賃借人の中途解約権については、旧改正案にはない規定であり、新法で新設された。その要件は、床面積200㎡未満の居住用建物で、転勤、療養、親族の介護等のやむを得ない事情により賃借人が自己の生活の本拠として使用することが困難となったときに、賃貸借の解約を申し入れることができ、解約申し入れから1月を経過することにより賃貸借は終了することとしている。これは居住利益の保護に配慮したものである。

E　賃料改定特約による賃料増減額請求権

　定期借家権において賃料の改定特約がある場合には、賃料増減額請求権は適用しない。

　賃貸借の存続期間は、期間１年未満とする建物の賃貸借を期間の定めがない建物の賃貸借とみなしている借地借家法第29条第１項の規定を適用せず、また、民法604条の存続期間を20年以下に制限する規定は適用しない。

G　居住用建物の既存借家契約から定期借家契約への変更の禁止

　当事者間で、居住用建物の既存借家契約を合意解約して、同一建物を目的とする定期借家契約を締結することは、当分の間、認めない。これは居住利益の保護に配慮したものである。

定期借家権のメリット・デメリット

区分	メリット	デメリット
家主側	○確実な家賃収入が確保できる。 ○契約期間満了により賃貸借終了 ○賃貸借の約定期間が多様化する ○立退料がかからない ○建替えが容易となる ○賃貸物件の売却が容易になる ○遊休住宅が賃貸市場に供給される ○２世帯住宅の片方の賃貸化	●賃貸住宅の大量供給により、需給緩和　より家賃が下落するおそれがある(？) ●更新料がなくなる
借主側	○賃貸住宅が供給されやすい ○需給緩和による家賃の下落(？) ○更新料がなくなる。(？)	●再契約ができない可能性？　(居住の不安定性？) ●再契約の際は新規賃料での契約(？) ●営業用借家は、中途解約ができない ●居住用借家は、床面積200㎡以上は中途解約できない

注：(？)は、かならずしもメリット・デメリットとはいえない場合があることを意味する。

以上　（財）日本不動産研究所編抜粋

2000-02-02.WED