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路線価4年ぶり下落、09年分マイナス5.5% 東京、下げ幅2位


 国税庁は1日、相続税や贈与税の算定基準となる09年分の路線価を公表した。全国約37万地点の標準宅地1平方メートル当たりの平均路線価は、前年を5.5%下回る13万7000円で、4年ぶりに下落した。東京、大阪、名古屋圏とすべての都道府県で下落し、世界的な景気悪化や投資マネーの減少を背景に、地価は総崩れの様相となった。

 全国の平均路線価はバブル崩壊直後の92年をピークに、05年まで下がり続けた。しかし、06年に0.9%増とわずかながら上昇に転じると、07年に8.6%増、08年に10.0%増と急激に上昇した。

 今年の路線価を都市圏別に見ると、前年に10%を超える大幅な伸びを記録した東京圏(東京、神奈川、埼玉、千葉)が6.5%減、名古屋圏(愛知)が6.3%減となり、「ミニバブル」と呼ばれた急激な価格上昇の反動が表れた形だ。前年の伸びが7.4%だった大阪圏(大阪、兵庫、京都、奈良)も3.4%減となった。

 都道府県別で最も下げ幅が大きかったのは福岡県で8.6%減。続いて▽東京都(7.4%減)▽岩手県(7.3%減)▽宮城県(6.8%減)などの順。地方の拠点都市である福岡県や宮城県では前年に10%前後の伸びを記録。その時期に新築ビルの供給が急増したものの、空室のオフィスが増え、賃料が下がった影響で地価が押し下げられたとみられる。

 路線価は1月1日時点で算出されるため、「昨年9月のリーマン・ショックを契機とした景気悪化が十分に反映されていない」と指摘する専門家もいる。 石沢卓志・みずほ証券チーフ不動産アナリストは「東京や名古屋など不動産投資が過熱していた地域では、今後も下落が続くだろう」と予測する。

 一方、都道府県庁所在地の最高路線価では、新潟、富山、岐阜、津、奈良、和歌山、山口、長崎の8市が前年と同額の横ばい。前年にそれほど高い伸びを示しておらず、道路などの環境整備が重なったためとみられる。

 全国の最高額は東京都中央区銀座5丁目の文具店「鳩居堂」前の3120万円(前年比2%減)で24年連続のトップ。銀座中央通りを挟んだ百貨店「三越」と時計塔で知られる「和光」前も同額だった。


路線価下落:都心バブルはじけ 凍り付く商業地

 国税庁が1日に公表した09年分の路線価は、景気悪化と金融不安を背景に4年ぶりに下落した。東京、大阪、名古屋圏とすべての都道府県で下落し総崩れとなる中、都心の商業地では再開発が中断したままの地域もある。贈与税や相続税の算定基準となる路線価は1月1日現在の地価をもとに算出しているが、算出時点から半年たった今も経済の厳しさは続き、地価は依然として下落傾向が続いている。住宅地などごく一部に回復の兆しが見えてきたものの、面的な広がりにはほど遠い。

 東京都心の顔の一つになった表参道ヒルズ(渋谷区神宮前)。道路をはさんだその向かいに、立ち入り禁止の札がかかった6階建てテナントビルがある。

 08年2月に不動産開発会社のアーバンコーポレイション(広島市)がこのビルを購入し、200億円をかけて周辺のビルを含めて建て直し、再開発する計画だった。だが、昨年8月に同社は資金繰りが行き詰まり破綻(はたん)、再開発は手つかずのままとなった。

 周辺の地価は、06年2月の表参道ヒルズのオープンとともに高騰し始めた。1平方メートル527万円だった路線価は、2年後の08年には1192万円にまではね上がった。

 アーバンコーポが購入したビルは、06年に港区内の不動産業者が再開発のために買収。その当時、このビル内で開業していた歯科医(63)は、立ち退き料として2億数千万円を受け取ったという。外資などの投資マネーが不動産市場に流入して土地やビルを買いあさり、不動産市況が高騰し、「周辺のビルはどこも満室。表参道が突然騒がしくなった」。

 ところが、今年の路線価は5.8%下落の1123万円。地価の反落に伴い、資金繰りがつかなくなった開発計画が次々に中止に。土地取引は現在も凍りついたままだ。

 みずほ証券チーフ不動産アナリストの石澤卓志氏は「表参道ではファンドなどによる短期間の転売が繰り返された。だが、地価下落で、未開発の空き地や駐車場が50カ所以上残った」と話す。

 商業地の地価に大きな影響を与えるオフィスビルの実需は、景気低迷に伴い昨年から減少傾向が続く。オフィス仲介の三鬼商事によると、東京都心5区の5月の空室率は6.96%と、16カ月連続で上昇している。

 ◇住宅一部に「値ごろ感」

 「キッチンの色調は選べますか?」。東京都江東区に建設中のマンション「PARK HOUSE清澄白河TOWER」のモデルルームでは案内スタッフに来場客の質問が続く。

 地上35階建て、総戸数378戸の大型物件。中心価格帯は5000万円台と高めだが、週末には100人の見学予約枠がいっぱいになる。家族でモデルルームを訪れた会社員の男性(36)は、「子供が増えたので広い物件を探している。経済的な余裕はないが、必要なので購入を検討している」。

 開発した三菱地所の担当者は「都心部はこれまで高すぎて手が出なかった層が動き出している。立地の良い物件は高額でも実需が戻りつつある」と手応えを語る。

 住宅ローン減税や贈与税減税などで消費者心理はやや好転し、「今は買い時」とみる人が増えてきたが、住宅市場全体はまだ冷え込んだままだ。5月の新設住宅着工戸数は前年同月比30.8%減で、「明るい材料は見いだしにくい」(国土交通省総合政策局)。不動産経済研究所が公表している首都圏、近畿圏のマンション発売戸数も低水準が続く。

 東京カンテイの中山登志朗上席主任研究員は「モデルルームが活況なのは、もともと購入を検討していた人が戻っただけ。給料や雇用に不安がある中では、住宅市場は本格回復しないだろう」と指摘している。

 ◇投資マネー 回帰の兆し

 昨秋のリーマン・ショックで不動産市場から流出した投資マネーが、わずかに戻ってきている。不動産投資信託(リート)の投資口(株式に相当)の時価総額の推移を示す東証リート指数(03年3月31日=1000)は、昨年10月に過去最安値の704.46をつけたが、今年5月下旬から上昇に転じ、1日には約9カ月ぶりに一時1000を超えた。

 株価がやや持ち直していることや、政府が官民一体ファンドの設立などでリートの資金繰りを支援する方針を打ち出したことが、投資家に安心感を与えたためとみられる。不動産市況の底入れが近いと見込んだ大和証券グループ本社は先月、リート事業への参入を発表した。ただ、東証リート指数はピークだった07年5月(2612.98)の4割以下の水準にとどまる。


千葉県内路線価3.4%下落

4年ぶりマイナス

 国税庁と東京国税局は1日、2009年分の相続税、贈与税の算定基準となる土地の路線価をホームページで公表した。県内1万9700地点の標準宅地の平均路線価は1平方メートル当たり8万6千円。前年比3千円(3・4%)のマイナスで、4年ぶりの下落となった。県内14税務署別の最高路線価は、横ばいだった館山市を除いて軒並みダウン。千葉市の県内最高路線価地点は12・1%と、二けたの下げ幅を示した。

 県内の平均路線価は06年から3年連続で上昇を続けていたが、今年は前年の6%アップから一転してマイナスとなった。近隣都県との比較では東京都(マイナス7・4%)、神奈川県(同3・9%)に次ぐ下落幅で全国21位。

 税務署別の最高路線価は前年と同価格だった館山市北条の「館山駅前通り」以外は、すべてダウン。千葉、市川、習志野、船橋市では7%以上の大幅な下落となった。

 県内最高路線価は千葉市中央区富士見2丁目の「千葉駅側通り」で、1平方メートル当たり153万円。22年連続1位だったが前年比12・1%の下落で、全国県庁所在地の最高路線価でも福岡市中央区(12・9%)に次ぐ下落幅を示した。

 下落幅が大きい地点は市川市八幡2丁目「本八幡駅前通り」(8%)、習志野市津田沼1丁目「ぶらり東通り」(7・4%)、船橋市本町1丁目「船橋駅前通り」(7・1%)など、都市部で目立った。

 今回の路線価について、東葉鑑定の高橋繁所長(不動産鑑定士)は「路線価は1月1日現在の価格。タイムラグがあり、春先から持ち直し感も出ているが下げ止まり感が出てくるのはもう少し先になるだろう」とした上で、「(下落要因で)一番大きいのは昨秋のリーマンショック。なかなか不動産購入までお金が回らない。人気地域以外はだらだらと下がり続ける可能性もある」と分析する。

2009-07-02.THU

毎日新聞・ 日本経済新聞・千葉日報

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